Lorsqu’un bien est détenu par plusieurs personnes en indivision, il arrive souvent qu’un seul indivisaire occupe le bien à titre exclusif. Dans cette situation, la loi prévoit une indemnité d’occupation pour compenser la jouissance privative du bien commun. Voici tout ce que vous devez savoir sur cette indemnité.

Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est une somme d’argent versée par un indivisaire occupant seul un bien indivis, à l’exclusion des autres co-indivisaires. Elle rétablit l'équilibre entre les droits des indivisaires, compensant la jouissance exclusive d’un seul occupant.

Quel est le fondement juridique de l’indemnité d’occupation ?

La loi encadre précisément ce mécanisme :

• Article 815-9 du Code civil : chaque indivisaire peut utiliser équitablement le bien commun, et une utilisation exclusive peut justifier une indemnité.

• Article 815-10 du Code civil : les fruits ou revenus issus du bien doivent être partagés selon les parts de chacun.

Conditions d'application de l’indemnité

Pour réclamer une indemnité d’occupation, plusieurs conditions doivent être réunies :

• Existence d’une indivision : héritage, divorce ou acquisition commune.

• Occupation exclusive du bien par un seul indivisaire, empêchant les autres d’y accéder librement.

• Exclusion effective des autres indivisaires, volontaire ou non.

• Demande formelle ou implicite de l’indemnité par les indivisaires exclus, nécessaire pour déclencher l'obligation de paiement.

Comment est fixé le montant de l’indemnité ?

L’indemnité d’occupation dépend principalement de :

• La valeur locative du bien occupé, c’est-à-dire le loyer qu’un tiers paierait pour le même bien.

• La proportion des droits détenus par chaque indivisaire dans l’indivision.

En cas de désaccord, un expert immobilier ou un juge peut fixer le montant.

Caractéristiques juridiques importantes

• L’indemnité d’occupation n’est pas un loyer ou un dédommagement pour préjudice, mais une compensation d’un avantage exclusif.

• Elle est exigible rétroactivement, à compter du début de l’occupation privative.

• Sans demande explicite des autres indivisaires, elle n’est pas automatiquement due.

Comment est payée l’indemnité d’occupation ?

Deux possibilités existent :

• Paiement direct aux autres indivisaires.

• Compensation financière lors du partage définitif des biens.

Cas particuliers à connaître

• Accord explicite des indivisaires : Aucune indemnité n’est due si les autres indivisaires ont donné leur accord explicite.

• Occupation dans l’intérêt collectif : L’indemnité est généralement exclue si l’occupation sert à préserver ou générer des revenus pour l’indivision.

• Copropriété entre époux : En cas de divorce, le conjoint occupant peut devoir une indemnité à l’autre, sauf droits particuliers accordés par le juge.

Procédure pour obtenir l’indemnité d’occupation

• Réclamation amiable : Demander directement le versement à l’occupant.

• Saisine judiciaire : En cas de conflit, un juge peut fixer et imposer l’indemnité.

• Partage judiciaire : L’indemnité peut être intégrée dans les comptes lors du partage de l’indivision.

Prescription de l’action

Le délai de prescription pour demander l’indemnité est de 5 ans (article 2224 du Code civil).

Jurisprudence utile

• Cass. Civ. 1re, 12 juillet 2006 : même une occupation sans intention malveillante justifie l’indemnité.

• Cass. Civ. 1re, 27 mars 2002 : le silence des autres indivisaires ne vaut pas accord tacite pour exonérer l’indemnité.

• Cass. Civ. 1re, 5 novembre 2014 : posséder les clés exclut toute utilisation privative et donc toute indemnité.

Conclusion

L’indemnité d’occupation est une mesure équitable pour rétablir l’équilibre entre indivisaires en cas d’occupation exclusive. Compte tenu des enjeux juridiques, il est essentiel de bien connaître vos droits et obligations.

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