Pendant longtemps, la performance énergétique n’était pas un critère central de la décence du logement. Les locataires disposaient donc de moyens d’action limités face aux logements particulièrement énergivores. Depuis 2024, le cadre change nettement : la performance énergétique devient un élément juridiquement opposable.

Le droit antérieur : la performance énergétique n’était pas centrale

Avant 2024, la performance énergétique du logement n’occupait pas une place déterminante dans l’appréciation de la décence. En pratique, les locataires avaient des leviers juridiques plus restreints lorsqu’ils subissaient les conséquences d’un logement énergivore.

Changement majeur en 2024 : logements F et G désormais « indécents »

Depuis le décret n°2024-173 du 12 février 2024, les logements classés F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont juridiquement considérés comme indécents.

Concrètement, les locataires disposent de nouveaux droits : ils peuvent exiger la mise en conformité du logement ou obtenir une réduction de loyer.

Le décret n°2024-327 impose également au bailleur de remettre un plan de transition énergétique dès la signature du bail.

Jurisprudence récente : des décisions qui renforcent les droits des locataires

Deux décisions récentes illustrent ce basculement :

• Le Tribunal judiciaire de Paris, le 8 janvier 2025, a admis une réduction de loyer pouvant aller jusqu’à 30 % en cas de non-respect des seuils énergétiques.

• La Cour de cassation, en novembre 2024, a reconnu la responsabilité délictuelle du bailleur en cas de factures excessives dues à une mauvaise isolation.

Nouvelles obligations des bailleurs

Plusieurs obligations et évolutions sont mises en avant :

• Le décret n°2024-327 impose la communication d’un plan de transition énergétique dès la signature du bail.

• Depuis septembre 2025, les logements F et G sont progressivement exclus du marché locatif.

• Un mécanisme de modulation du loyer selon la performance énergétique pourrait être instauré.

Impact sur le marché locatif : la performance énergétique devient centrale

Cette évolution modifie directement la logique des locations :

• Les propriétaires devront réaliser les travaux nécessaires pour atteindre la classe E avant toute nouvelle relocation, sous peine de refus de bail.

• Les propriétaires doivent donc anticiper des travaux de rénovation.

• Les locataires disposent de leviers juridiques renforcés.

• La performance énergétique devient un élément contractuel central.

À retenir

Le droit du logement bascule vers une logique environnementale contraignante et opposable.

Un dispositif de modulation du loyer est à l’étude :

• majoration plafonnée à 5 % pour les logements classés A ou B,

• minoration de 3 % pour les logements classés D ou E,
  avec pour objectif d’encourager la rénovation et l’amélioration de la performance énergétique du parc locatif.

Si vous êtes confronté à un logement énergivore (ou si vous souhaitez sécuriser une mise en location), le cabinet de Maître LUCE peut vous accompagner pour défendre vos droits et agir efficacement.